物件告知書をもらう


既存住宅の売買契約は、「現況有姿」といって、本体については契約した時のままの状態で、土地と建物ともに買主に引き渡すという契約内容がー般的です。しかし、契約前に不動産会社に案内された時には、家具が入っていたり、壁に物が掛かっていたりと、売主が引っ越す時に付帯設備のうちどこまでのものを置いていくのかはっきりしません。
国土交通省が示すガイドラインによると、「宅地や建物の過去の履歴や隠れた瑕疵など、取引物件の売主などしかわからない事項について、売主などの協力が得られる時は、売主などに告知書を提出してもらい、これを買主に渡すことにより将来の紛争の防止に役立てることが望ましい」との内容でした。

資料

壁にすっきりと取り付けられたエアコンなども、取り外されてしまうと機器の購入費と取付費用が新たにかかってしまうということになってしまいます。一戸建ですと、庭の植木や庭石にしてもどの範囲のものが残されるのかによって、入居してからのガーデニングプランも変わってきます。逆に何でも置いていかれると、壊れて使えないものや粗大ゴミに近いものを放置される、といったことも起こってしまいます。
また、入居してスイッチを入れても設備が故障して使えないという場合についても、修理費を売主と買主と不動産会社の誰が負担すべきかという問題もあります。このような状況に対応するために、取引に際しては「付帯設備一覧表」を使って、それぞれの設備ごとに撤去するかしないかの有無を申告し、「有」としたものは使用できることを前提としています。
付帯設備一覧表の付帯設備というのは、一般的な住宅の場合に売買対象である土地や建物以外に設置されている、門扉や塀、庭木、庭石、給湯機、エアコンなどの空調、流し台セットや浴室などの水回り、吊り戸棚などの収納、照明などの設備や器具を総称しています。
売主は契約した時に申告しますので、もしも何らかの理由で故障して使用できなくなったなど、引渡し時に契約の時と違う状態であれば、売主の負担で修復して引き渡す義務を負うことになります。

多くの不動産会社がこの付帯設備一覧表を使うことによって、後日の行き違いによるトラブルを防止するようにしています。ただし、既存住宅の場合は、経過した年数による変化や通常の使用による磨耗・損耗・性能低下といったことがあり得ますので、引渡しの時に正常に作動していた設備が引渡しを受けてから後日故障をした場合には、買主の負担で修復することになります。

さらに、「物件状況申告書」などの書面によって、既存住宅本体の物理的不具合や、騒音・近隣の建築計画など居住するに際して知っておいたほうがよい周辺環境についての売主からの申告についても、説明している不動産会社もあります。
物件状況申告書の内容は、売買契約締結時の状態を、一戸建の場合は土地・建物の状況やその他買主に説明しておくべき事項などを、マンションの場合は物件の状況、管理費・修繕積立金などの変更予定や大規模修繕の予定、その他買主に説明しておくべき事項などを、売主が記入して買主に説明しています。

既存住宅ですから、建築されてからの経年変化によって物件の損耗が生じているのが一般的ですが、床の一部がきしんでいるとか、普段はない雨漏りが大型台風の時だけあったといった物理的な不具合についても知っておくに越したことはないでしょう。

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また、リフォームや増築などの履歴についても記載されていれば、今後長く住んでいくためには大切な情報になります。設備の状況に加え、既存住宅本体や周辺環境の状況についても、売主から申告してもらうことは、後日のトラブルを防止することはもちろん、居住するに当たっての安心感も高まります。
また、価格交渉をするにしても、どの範囲の設備が付いてくるのかがはっきりしないと、いくらなら買うという希望価格の設定が考えづらくなってしまいます。購入に際しては、申告内容についても十分把握するようにしましょう。

<ワンポイント>
物件告知書は、きちんと取り扱われているかどうか、不動産会社によってバラツキがあります。書面が用意されていても、物件のことを一番よく知っている売主に対して、正確に申告するように仕向けないと、書面の内容が意味のないものになってしまいます。不動産会社や売主に対して、申告書の内容がきちんと記載されているかをよく確認しましょう。


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